Substanzwerte als Vermögensbaustein

Die Angst geht um. Kein Wunder bei den Hiobsbotschaften aus Politik und Wirtschaft. Schuldenkrise, Euro-Crash, Geldentwertung, Kasperle-Theater und was noch? Ganz nebenbei erwähnt war selbst Deutschland in den letzten dreihundert Jahren sechs Mal pleite, Frankreich sogar acht Mal. Insofern gehören Staatsbankrotte respektive Währungsreformen leider mit dazu. Mein Rat: Entweder Sie treffen selbst Vorsorge oder Sie sind dem staatlichen Treiben ausgeliefert.

Staaten verplempern unser Geld

Staaten konnten noch nie mit dem Geld der Bürger ökonomisch verantwortungsbewusst umgehen. Letztendlich war es nur eine Frage der Zeit, bis die Kassen leer waren. Jede florierende Marktwirtschaft wird irgendwann erdrückt von einer zu hohen Staatsquote. Meist geht es einher mit einer überbordenden Bürokratie, staatlichem Interventionismus und Regelungswut. Kommt ihnen das bekannt vor? Planwirtschaft ist ein bewährtes Rezept, um Wohlstand effektiv zu vernichten. Die Geschichte ist voll davon. Die Sündenböcke sind schnell ausgemacht. Die heutige Politikergeneration ist ein Meister darin, alle Verantwortung von sich zu weisen und populäre Sündenböcke zu präsentieren. Stimmenfang um jeden Preis, falsche Versprechungen (oder Dummheit?) am laufenden Band – verantwortungsvolles Handeln im Sinne der Bürger sieht anders aus.

Immobilien sind real

Immobilienbesitz ist für viele Menschen ein erstrebenswertes Ziel. Wer wohnt nicht gerne in den eigenen vier Wänden? Zudem gelten Immobilien als Wertanlage. Substanz, die man anfassen kann. Substanz bietet Inflationsschutz, anders als Papiergeld mit dem bloßen Versprechen des Staates, dass es etwas wert sei. Immobilien kann man erfahren, begehen. Anders als abstrakte Finanzprodukte, die keiner versteht.

Die „Wohlfühl-Rendite“ einer selbst bewohnten Immobilie lässt sich nicht messen, wohl aber die Objektrendite. Sie ist besonders bei fremdvermieteten Objekten ein wichtiges Rentabilitätskriterium. Auf die Gefahr hin mich unbeliebt zu machen – damit sah es in Deutschland die letzten Jahre bescheiden aus. Wen interessiert‘s? Immobilienbesitz ist emotional. Wer sein Traumhaus gefunden hat, es liebt und darin sein Leben angenehm verbringt – wunderbar! Was kümmert einen die interne Verzinsung, wenn die Wohlfühl-Rendite stimmt?

Bittere Realität

Der Gesamtindex Wohnen konnte in den letzten fünfunddreißig Jahren in etwa mit dem Inflationsindex mithalten. Insofern scheint der Inflationsausgleich gelungen zu sein. Leider fließen Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungsgemeinkosten in den Gesamtindex nicht mit ein. Die Inflation knabbert am Gemäuer. Der Anleger verliert Geld, auch wenn es nominal nicht so aussieht.

Aber gewinnt nicht die Immobilie an Wert? Je begehrter das Objekt, desto besser. Jedoch wird niemand für eine gebrauchte Immobilie mehr bezahlen als für ein vergleichbares neues Objekt. Bei Liebhaberstücken mit den drei „LLL“ mag das anders sein. Das trifft für die meisten Immobilien bedauerlicherweise nicht zu.

Demografie-Falle schlägt zu

Die demografische Entwicklung in Deutschland droht als weiterer Belastungsfaktor. Eine schrumpfende Bevölkerung trifft auf ein reichhaltiges Angebot. Die Zeitungsanzeigen sind voll davon. Ein langanhaltender Prozess entfaltet seine Wirkung. Selbst wenn die Familienplanung wieder drei, vier oder mehr Kinder umfassen würde, dauert es Jahrzehnte den Prozess umzukehren.

Inflation, Hyperinflation, Währungsreform?

Es dürfte jedem klar sein, dass die internationale Schuldenkrise durch noch mehr Schulden nicht gelöst werden kann, sondern nur verzögert wird. Immer mehr Geld bei weniger Gegenwert lässt Inflationsängste aufkommen. Schwindet das Vertrauen in die Währung, droht im Extremfall eine galoppierende Inflation. Von Hyperinflation spricht man bei Preissteigerungen von mindestens fünfzig Prozent im Monat (!). Das hat es tatsächlich schon gegeben. Eine schöne Liste findet man auf Wikipedia.

Traditionsaktien ein MUSS

Substanzwerte bieten einen gewissen Schutz bei Inflation, während Papierwerten (also auch dem Euro) kräftige Einbußen bis hin zum Kollaps drohen. Immobilien, Aktien, Rohstoffe oder Edelmetalle („Krisenbonus“) sind real. Traditionsaktien von krisenerprobten Weltkonzernen mit unverwechselbaren Markenprodukten sollten in keinem Wertpapierdepot fehlen. Traditionsaktien, die Weltkriege und Wirtschaftszusammenbrüche überstanden haben, sind ein absolutes Muss – nicht nur bei der Krisenvorsorge. Sie sind skeptisch? Ich kann es verstehen.

Schließlich gelten Aktien mittlerweile als Teufelszeug. Das mag für schlechte Firmen zutreffen, aber es gibt eine überschaubare Anzahl Traditionsaktien, die über Jahrzehnte, ja sogar Jahrhunderte die Aktionäre nicht nur extrem wohlhabend machten, sondern als langfristiger Krisenschutz selbst Währungsreformen überstanden haben. Das Thema ist  brandaktuell. Deswegen möchte ich in einem weiteren Beitrag darauf eingehen. Ich kann ihnen jetzt schon versprechen, dass Sie überrascht sein werden. Die Fakten sind so unglaublich, dass es erschreckend ist, warum man darüber nichts von seinem Anlageberater oder unseren lieben Politikern erfährt.

Wollen Sie darauf verzichten? Eine Traditionsaktie mit Weltruf. Allein seit 1980 verhundertfacht im Wert. Börsenkrisen dämpften nur kurz die Erfolgsgeschichte. Ende offen. Die Produkte des Unternehmens finden sich in jedem Haushalt.

Die gleiche Traditionsaktie hängt den deutschen Aktienindex DAX (rot) locker ab. Der Dax tritt seit zehn Jahren auf der Stelle (im Klartext: Anleger sitzen auf Verlusten!). Selbst in den Jahren konnte die Traditionsaktie weiter steigen. Sie notiert nahe dem Allzeithoch.

Rette sich wer kann!

Kommt es zu einer Währungsreform, dürfte es schon vorher turbulent zugehen.  Verabschieden Sie sich von dem Gedanken, durch geschickte Wahl der Anlageklassen und kluges Timing das Vermögen in so einem katastrophalen Umfeld steigern zu können. Realistischer ist die Zielsetzung, möglichst unbeschadet die Wirren zu überstehen.

Mündet die Inflation in eine  Währungsreform, so werden Geldhalter am meisten verlieren. Immobilienbesitzer, Edelmetallfans und Aktionäre dürften besser abschneiden. Dennoch muss damit gerechnet werden, dass die Kaufkraft einbricht und Immobilien in den Anfangsjahren für einen Bruchteil des Wertes zu haben sind. Hinzu kommt das Risiko, dass Immobilienbesitzer leicht zu melken sind. Mit Zwangsanleihen könnte Raubritter Staat die Eigentümer zum Aderlass zwingen. So geschehen in Deutschland nach dem zweiten Weltkrieg. Die beschlossene Erhöhung der Grunderwerbsteuer ist ein aktuelles Beispiel staatlicher Zwangsenteignung. Eine höhere Grunderwerbssteuer geht zu Lasten des Kaufpreises.

Der Staat will nur ihr Bestes – ihr Geld

Wie verhält sich der typische Politiker? Genau, er möchte wiedergewählt werden. Also verspricht man den großen Wählerschichten das Blaue vom Himmel. Wird die Politik eher die Vermieter oder Mieter hofieren? Letztere sind in der Überzahl. Politiker, die sich viele Stimmen sichern möchten, brauchen nur das Recht auf eine bezahlbare Mietwohnung versprechen und den Mietern Vorrang vor den Interessen der Vermieter einräumen. Den Kopf zerbrechen darf sich der Eigentümer. Wie soll er die laufenden Kosten decken? Welche Handhabe gibt es bei Zahlungsrückstand des Mieters? Welche bei Totalausfall?

Fazit: Es kommt darauf an…

Die eigengenutzte, möglichst schuldenfreie Traumimmobilie ist in inflationären Zeiten ein sinnvoller Vermögensbaustein, so denn in Krisenzeiten der Unterhalt gesichert ist. Neben anderen Anlageklassen bietet sie Substanz plus Wohlfühl-Rendite. Bei Immobilien als Kapitalanlage fällt der Wohlfühlfaktor weg. Die Qualität mit den berühmten drei „LLL“ entscheidet maßgeblich über die Wertentwicklung. Lassen Sie die Finger von vermeintlichen Schnäppchen in schlechter Lage mit niedrigem Wohnkomfort. Stellen Sie sich Frage, ob Sie dort gerne wohnen würden. Schrottimmobilien sind riskant. Investoren werden nach einer Währungsreform zunächst die Top-Immobilien zu Spottpreisen einkaufen. Wer interessiert sich dann für Schrottimmobilien?